Der Steuervorteil im Sanierungsgebiet

Wenn eine Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, kann eine erhöhte Absetzung für Anschaffungskosten oder nachträgliche Herstellungskosten nach §7h EStG und nach §10f EStG in Anspruch genommen werden.

Die Grundlage des steuerlichen Konzeptes bei Fremdvermietung ist die Aufgliederung der Gesamtkosten in:

1. steuerlich nicht zu berücksichtigende Grundstückskosten

2. mit 2%/2,5% linear abschreibbare Anschaffungskosten der Altbausubstanz (§7 Abs. 4 EStG)

3. sofort absetzbare Werbungskosten, laut Einkommensteuergesetz bei Fremdvermietung (evtl. Disagio bei der Fremdfinanzierung, evtl. Bauzeitzinsen, evtl. Finanzierungsvermittlungs- gebühren, evt. Kosten der Grundschuldbestellung, evtl. Bankbearbeitungsgebühren etc.)

4. Anschaffungskosten, für die im Sinne des §7h EStG erhöhte Absetzungen zulässig sind.

Die erhöhte Abschreibung erfolgt innerhalb von 12 Jahren, davon 8 Jahre mit 9% p.a. sowie 4 Jahre mit 7% p.a.. Erstmals kann diese Abschreibung im Jahr der Fertigstellung geltend gemacht werden. Voraussetzung hierfür ist, daß mit den durchzuführenden Sanierungsarbeiten erst nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages begonnen wird.
Weitere Voraussetzung ist, daß vor Beginn der Baumaßnahmen mit dem Land Berlin, vertreten durch das entsprechenden Bezirksamt, eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung über Art und Inhalt der Maßnahme geschlossen wird.

Die im Punkt 4. genannten Abschreibungsmöglichkeiten gelten für den Fall der Fremdvermietung. Bei Eigennutzung wird der Steuervorteil in §10f EStG geregelt. Die erhöhten Abschreibungen können hierbei linear innerhalb von 10 Jahren jeweils mit 9% p.a. geltend gemacht werden.

Nach dem 4. Bauherrenerlaß ist der Investor in unserem Fall als Erwerber einer Eigentumswohnung anzusehen. Soweit diese im Privatvermögen gehalten wird, werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.